Por Nilton Molina Neto*
Na segunda quinzena do mês de março, com o início do processo do isolamento social em função da pandemia e fechamento dos escritórios e comércio, o mercado imobiliário começou a sentir os primeiros reflexos desse novo cenário. Diante de um momento atípico e inédito, cada segmento do setor imobiliário tem adotado diferentes medidas para conter os impactos negativos da quarentena.
No setor de shopping centers, um dos segmentos mais impactados diretamente com a situação já que tiveram suas portas fechadas de um dia para o outro sem perspectiva de reabertura no curto prazo, as administradoras estão negociando com seus lojistas descontos parciais e até integrais no aluguel. Estes descontos são em forma de desconto no aluguel ou, para as taxas condominiais, redução dos custos operacionais e consequente redução de 20% a 50%, já para a parcela de contribuições para o Fundo de Propaganda e promoção os descontos são de até 60%.
Em 2019 e 2020, a Binswanger foi responsável por mais de 30 laudos de avaliações de Shopping centers distribuídos por todo o Brasil. Sabemos que esse é um momento de muita atenção e cautela para esse tipo de trabalho, e teremos que haverá uma diminuição inevitável na receita, mas caberá a cada gestor entender qual o melhor estratégica de negociação no longo prazo. Inclusive já soubemos de alguns lojistas que encerraram contrato em shoppings pouco flexíveis
No que se refere aos prédios corporativos, muitos proprietários começaram a receber contatos de seus inquilinos a fim de renegociar seus contratos, outros proprietários viram seus inquilinos se tornarem inadimplentes sem ao menos tentativa de negociação, e em sua minoria, tiveram também os que não foram afetados em sua renda de locação.
Proprietários de imóveis comerciais, sejam de escritórios ou de comércio varejista e serviços, que foram contactados, em sua grande maioria negociaram com seus inquilinos e poucos foram intransigentes em não negociar uma vez que isso representaria alta chance de inadimplência no curto prazo. Já os que negociaram recorreram as seguintes alternativas:
- Descontos de 20% a 50% do valor do aluguel pelo prazo de 2 a 4 meses.
- Redução do valor de aluguel no valor de 25% a 50% pelo prazo de 2 a 3 meses, sendo que esta diferença será paga diluídas nos aluguéis subsequentes, após o fim das medidas restritivas.
O cenário para os escritórios corporativos até o fim do ano passado e início deste ano era de recuperação e expansão, principalmente para as principais regiões de São Paulo, como Faria Lima e Paulista, que apresentavam taxas de vacância abaixo de 8%. A falta de espaços vagos nessas regiões já se traduzia em uma diminuição do fator oferta – diferença entre preço pedido e transacionado, que em alguns casos chegava a menos de 10%. A possibilidade de concessões de carências por parte dos proprietários também já era menor do que os acordos praticados em 2017 e 2018 e inclusive alguns imóveis em construção já iniciavam processos de pré-locação dos espaços.
Ainda é cedo para afirmar o impacto no mercado de escritórios, mas sabemos que o tom das negociações agora é outro: estamos lidando com um momento único que exige medidas e concessões pontuais, a depender do segmento de atuação de cada inquilino. Muito provavelmente, estamos assistindo uma mudança no padrão de uso dos espações de escritórios, quer seja por motivos sanitários ou por necessidade de redução de custos, que mudará o quantitativo de demanda de área por colaborador das empresas.
Algumas empresas já anunciaram que pretendem manter a prática do trabalho remoto, mesmo após o fim das restrições, seja para toda a equipe ou pelo menos para boa parte dos colaboradores. A XP Investimentos, por exemplo, anunciou recentemente ao mercado que está estudando a possibilidade de implementação da prática de home office no longo prazo uma vez que o serviço oferecido é 100% digital. A empresa hoje ocupa, apenas em São Paulo, mais de 15 mil m² em empreendimentos Classe A+.
No segmento de condomínios de logística, alguns ocupantes de Centros de Distribuição, apesar de ainda apresentar pouco impactado nos negócios, também procuraram os proprietários dos imóveis com solicitações sobre redução ou descontos, nestes casos a maioria das negociações tiveram pouco efeito prático.
Estamos observando aumento nas vendas online e crescente necessidade por soluções logísticas para as entregas de curto prazo. Entendemos que essa pode ser uma boa oportunidade para crescimento de mercados fora do eixo RJ-SP, próximos a grandes centros de consumo locais como é o caso de Minas Gerais e Paraná.
Já para o segmento de imóveis residenciais, inquilinos como profissionais liberais, autônomos e micro e pequenos empresários, que dependiam da sua receita gerada pelos seus serviços prestados diariamente, viram suas vidas mudar de um dia para o outro. Com isso diversos inquilinos negociaram como seus proprietários, que neste segmento, em sua grande maioria, também é composta por pessoas físicas dependentes desta receita de locação. Nestes casos, muitos compartilharam e se solidarizaram com o momento vivido, concedendo descontos parciais nos valores de locação.
O momento exige cautela e responsabilidade, e por isso estamos acompanhando semana a semana a evolução da pandemia no país e sabemos da dificuldade que todos estão enfrentando para estabelecer estratégias de longo prazo devido a tamanha instabilidade do cenário mundial.
Classificar qual a melhor estratégia tanto para proprietários como para inquilinos dependerá da situação em que se encontra cada parte, o que deve prevalecer são as conversas de negociação e o bom senso. Binswanger entende que esse é um momento pontual, cujas consequências sociais e econômicas ainda são incertezas e por isso acredita que decisões unilaterais não fazem parte de uma boa estratégia de negócios.
*Nilton Molina Neto é sócio-diretor da Binswanger Brazil
